겸용주택(주택 등기, 상가 미등기)의 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전체 건물전체 면적에 대한 일정 배율을 주택부수토지로 봄
겸용주택(주택 등기, 상가 미등기)의 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전체 건물전체 면적에 대한 일정 배율을 주택부수토지로 봄
위 사전답변 신청의 경우, 소득세법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 연면적이 주택 외의 부분보다 큰 경우 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 주택부수토지는 건물전체(미등기 면적포함) 정착면적에 지역별로 소득세법 시행령 제154조제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지입니다.
○ ’89.4월 전남 해남군 소재 토지 취득(전, 1,144㎡)
○ ’15.7월 단독주택(70㎡) 신축하고 부수토지 분할하여 지목(대) 변경
○ ’16.10월 주택측면에 일반음식점(36㎡, 무허가․미등기) 증축
• 단독주택을 일반음식점으로 용도변경 하였으나 실제로는 주택으로 사용하고, 증축된 면적만 음식점으로 사용한 것으로 전제
○ ’25.3월 겸용주택 양도 예정(양도가액 1,030백만원)
음식점 36㎡
(미등기)
주택 70㎡
(공부상 음식점)
2. 질의내용
○ 단독주택(70㎡)에 일반음식점(36㎡, 미등기)을 증축한 경우 증축한 면적도 1세대1주택 비과세 되는 주택부수토지 면적에 포함되는지 여부
3. 관련법령
□소득세법 제88조【정의】
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】
① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율 】
③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제152조의4 【주택의 범위】
법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배
□ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호, 조세특례제한법 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 삭제 <2018.2.13>
6. 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
7. 건설사업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
□ 소득세법 기본통칙 89-154…4 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부】
소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다
□ 소득세법 기본통칙 89-154…7 【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】
지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다
□ 소득세법 기본통칙 89-154…8 【주택일부의 무허가 정착면적에 부수되는 토지면적계산】
주택에 부수되는 토지면적은 주택정착면적에 지역별로 소득세법 시행령 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 포함하여 계산한다.